Еліміздің Конституциясында жер құқығы бекітілген. Әрбір азаматтың жеке меншікке, оның ішінде жерге де құқығы бар. Заманауи нормалар Жер кодексіндегі жер учаскесінің түсінігін де анықтайды: бұл федералды заңға сәйкес белгіленген шекаралары бар жер бетінің бір бөлігінің атауы.
Заңдар мен мақалалар
Еліміз өз заңнамасын реформалай отырып, жер қатынастары саласындағы заңнаманы назардан тыс қалдыра алмады, өйткені жер және оның әлеуеті адамдардың қызметі мен өмірінің негізін құрайды.
Жер учаскесінің анықтамасы Ресей Федерациясының Жер кодексінің 11.1-бабында бекітілген. Шекаралар жер учаскесінің жалғыз белгісі емес, бұл ұғым сонымен қатар жеке, муниципалдық немесе мемлекеттік меншікте болуы мүмкін жылжымайтын мүлік объектілеріне учаскенің тиесілігін қамтиды. Жермен мәміле жасауға рұқсат салыстырмалы түрде жақында енгізілді. Көп жылдар бойы азаматтық құқықтар объектісі ретінде жер учаскесі түсінігі жер мәселелерін мемлекеттік реттеумен тығыз байланысты болды. Көптеген жылдар бойы жерменшік түрі ретінде танылып, азаматтық-құқықтық қатынастардан алынып тасталды. Жермен мәмілелерді заңды деп танудың бірегей мүмкіндігі соңғы жылдары ғана пайда болды. Жерге құқықтардың түсінігі мен жіктелуі жерге жеке меншік танылғаннан кейін мүмкін болды.
Жер учаскелерін сатып алу-сату
Қазіргі Ресей заңнамасы біздің еліміздің әрбір азаматы жер телімін алуға немесе алуға және оған өз қалауы бойынша иелік етуге құқылы. Енді заңсыз білімі бар азаматтарға жер телімі ұғымын түсіндіру мүмкін емес – жер мәмілелері, жер учаскелерін сату, сыйға тарту және мұраға қалдыру актілері қалыпты жағдайға айналды. «Жер нарығы» деген тіркес бұқаралық ақпарат құралдарында жиі кездесетін қарапайым тіркеске айналды. Мұның бәрі жер-құқықтық қатынастарды реттеудің арқасында мүмкін болды.
Азаматтық құқықтар және жер құқығы
Азаматтық құқық объектісі ретінде жер учаскесі ұғымының тағдыры оңай болған жоқ. Бірінші кезеңде заң шығарушылардың алдында өте қысқа мерзімде жерді жеке меншікке заңды түрде беруге кепілдік беретін заңдар кешенін жасау міндеті тұрды. Асығыс, түсініксіз және басқаша түсіндіруге болатын мұндай нормалар да қабылданды. Сонымен, заң шығармашылығының екінші кезеңінде бұрын қабылданған құқықтық нормаларға сәйкес азаматтық құқықтар объектісі ретінде жер учаскесі түсінігін енгізу қажет болды. Осылайша Жер кодексі дүниеге келді, оған сәйкесРесей Федерациясының аумағында жермен барлық операциялар жүзеге асырылады.
Заңды жер классификациясы
Қазіргі заманғы заңнама жер учаскесі түсінігі белгіленген пайдалану түрін қамтуы және белгілі бір санатқа жататынын анықтайды. Ресей Федерациясының Жер кодексі учаскелерді жеті санатқа бөледі, оларға сәйкес берілген жер учаскесінің нысаналы мақсаты анықталады. Таңдалған санатқа байланысты жерді бөлуге болады:
- ауылшаруашылық жерлер;
- елді мекендерді салуға бөлінген аумақтар;
- өндірістік объектілерді салуға бөлінген өнеркәсіп алаңдары;
- Ерекше қорғалатын аумақтар мен объектілер (көпбұрыштар, шекаралық жерлер);
- ұлттық жер ресурстары қорлары (қорықтар, қорықтар және т.б.).
Барлық жіктелген жер учаскелерінің рұқсат етілген жерді пайдаланудың өзіндік түрі бар. Бұл санат жерді қалай пайдалану керектігін анықтайды. Әртүрлі санаттарға жататын учаскелер үшін жер пайдалану түрлері бірдей болуы мүмкін. Мысалы, саяжай жерін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер ретінде де, үй салу үшін де пайдалануға болады.
Рұқсат етілген пайдаланудың көптеген түрлері бар. Көбінесе жер келесіге бөлінеді:
- ауыл шаруашылығы жұмыстары;
- жеке қосалқы учаске;
- бау-бақша және бау-бақша;
- дачақұрылыс;
- шаруашылық;
- тұрғын үй
Рұқсат етілген жерді пайдалану түрлері бір-біріне ұқсайтын сияқты, бірақ олардың барлығының арасында түбегейлі айырмашылықтар да бар. Қала маңындағы құрылысқа арналған жер сіз тіркеуге болатын (немесе мүмкін емес) уақытша немесе тұрақты үй салуды білдіреді. Елде жеке пайдалану үшін көкөністер мен жемістерді де өсіруге болады. Бірақ бұл ауданда мал өсіру қарастырылмаған. Бау-бақша өсіруге және бау-бақша өсіруге рұқсаты бар учаскелер жылжымайтын мүлікті тіркеу құқығынсыз салынуы мүмкін. Бірақ жеке тұрғын үй салуға арналған учаскелерді көкөністер мен жемістерді өсіруге пайдалануға болмайды. Шаруашылық жүргізуге арналған жер учаскелері сатуға арналған көкөністер мен жемістерді өсіруге, үй жануарларын өсіруге мүмкіндік береді. Бұл ретте фермер жеке кәсіпкер ретінде тіркеліп, салық төлеуге міндеттенеді.
Жерді пайдалану түрін өзгертуге болады
Жер айналымы тұжырымдамасы жер пайдаланушының жер пайдалану түрін өзгерту мүмкіндігін қарастырады. Ол үшін жергілікті әкімшілікке тиісті өтінішпен жүгіну керек. Өтініште жер учаскесінің нысаналы мақсатын өзгерту себебін көрсетіп, келесідей құжаттарды ұсыну қажет:
- паспорт;
- кадастрлық жоспар;
- жерге меншік құқығын растайтын құжаттар.
Баратын жер түрін өзгерту туралы сұраққоғамдық тыңдауларға ұсынылуы тиіс, оның нәтижесінде әкімшілік не жер пайдалану түрін өзгертеді, не себептерін көрсете отырып, одан бас тартады. Оң шешіммен кадастрлық жоспар өзгеріп, иесі жер учаскесіне жаңа куәлік алады. Жерді пайдалану түрін өзгерту бойынша барлық шығындарды жер иесі көтереді.
Жерге құқығының түрлері
Әрбір жер иесінің жер телімін иеленуге құқығы бар. Бірақ құқықтардың түрлері бұл құқықтарды куәландыратын құжаттар сияқты айтарлықтай ерекшеленеді. Заңгерлерге көп жұмысты меншік түрлерінің айырмашылығын түсінбейтін және көптеген сот процестерінде жердің бастапқы меншігіне даулайтын азаматтар береді. Жер учаскесіне құқықтың ең кең тараған түрін – мәңгілік тұрақты пайдалану құқығын қарастырайық.
Мәңгілік пайдалану
Жер учаскесін тұрақты мерзiмдi пайдалану құқығы ұғымы заңмен iс жүзiнде жер учаскесiнiң меншiк иесi болып табылмайтын тұлғалардың жер учаскесiне заттық құқығы ретiнде түсiндiрiледi. Мерзімсіз құқық жер учаскесін пайдалану құқығын куәландыратын құқықтық актінің немесе өзге де құжаттың негізінде беріледі. Пайдалану шарттары бұзылған жағдайда меншік иесі пайдалану құқығынан айырылады. Әдетте мұндай құқықтан айырылу сот шешімімен бекітіледі.
Бөлінген жерді өмір бойына иелену құқығы да бар. Ол жер иесінің өмір сүру уақытында ғана жарамды және ерекше жағдайларда мұраға қалдырылуы мүмкін. Бұл жағдайда жер иесінің басқа құқығы жоқ.
Сервитут
Еуропалық жер құқығының күрделі дәстүрлерінен бізге мұра болып қалған жерді пайдалану туралы түсініктер бар. Мұнда сервитут деп аталатындарға ерекше көңіл бөлінеді. Бұл атау бөтеннің жерін пайдаланудың шектеулі құқығына ие. Сервитут меншік иесінің ерікті қалауы негізінде немесе сот шешімі негізінде белгіленеді. Осылайша, шектеулі құқықты келесі жағдайларда қолдануға болады:
- көрші бөлім арқылы өтуді қамтамасыз ету;
- коммуникациялық инженерлік құрылымдарды төсеу;
- қажетті жер жұмыстарын жүргізу кезінде (мелиорация, суару);
- басқалар қажет, олар тек сервитут орнатылғанда жүзеге асырылуы мүмкін.
Жер бөлігі
Жер кодексінде жер бөлігі деген ұғымды табуға болады. Бұл атау келісілген шекаралардың көмегімен дербес жер теліміне айналуы мүмкін белгілі бір жер учаскесіне берілді. Жер учаскелері мына нысанда берілуі мүмкін:
- Жер үлесі. Бұл бірнеше тұлғаға тиесілі бір учаскеге шартты иелік ету құқығының атауы.
- Жер үлесі - заңды тұлғаның жарғылық капиталына енгізілген жер үлесінің ақшалай құны.
Жер телімі нақты белгіленген жер учаскесі ретінде жалпы қабылданған идея дұрыс емес, өйткені бұл ұғым учаскені бөліктерге бөлгенде ғана жұмыс істей алады. Бұл ереже баптың 1-тармағымен де бекітілген. 11.4 SC. Осылайша, жер учаскесі заңдық өріске бөлінген аумақты заңды түрде бөлгеннен кейін ғана енеді. Дәл осы заңның түсіндірмесі сотта жер мәселелерін шешу кезінде қолданылады.
