Шекті мөлшерлеме. Жылжымайтын мүлікті инвестициялауда сіз шекті мөлшерлеме инвестицияны қарастыру үшін ең жиі қолданылатын көрсеткіштердің бірі екенін тез білесіз. Бұл инвестицияның қаржылық нәтижелерін бағалаудың оңай жолы, бірақ осы мақалада көретіндей, оның шектеулері бар.
Кіріспе
Тікелей капиталдандыру әдісі - капиталдандыру коэффициентін есептеу. Бұл анықтама сияқты. Максималды ставка келесідей есептеледі және анықталады. Мысалы, егер ғимарат 10 000 доллар таза операциялық кіріс әкелсе және 100 000 долларға сатса, мөлшерлемені 0,1 ретінде есептеуге болады. Маржиналдық мөлшерлемелер пайызбен көрсетілген, сондықтан біз оны 10 пайыз деп оқимыз. Бұл есептеудің қарапайымдылығы белгісіз фигураны шешу үшін оны жылдам қайта реттеуге мүмкіндік береді. Жоғарыдағы мысалда біз NOI мен мәнді білеміз, бірақ егер бізде тек NOI және шекті мөлшерлеме болса, біз мәнді оңай анықтай аламыз. Мұның пайдалылығы анық, өйткені сізде үш ақпараттың барлығы бірдей бола бермейді. Пайдалытікелей бас әріппен жазу әдісінің тәсілін төменде фотода көруге болады. Бұл жылжымайтын мүлік үлгісі.
Кірісті тікелей капиталдандыру әдісін қолдану саласы
Төменгі мөлшерлемені тез және оңай есептеуге болатындықтан, ол инвесторлар мен басқа жылжымайтын мүлік мамандары бір инвестицияны екіншісімен салыстыру үшін пайдаланатын санға айналды. Екі инвестицияның тізімдегі бағалары мен шулары мүлдем басқаша болуы мүмкін, бірақ олардың әрқайсысына бірдей шекті мөлшерлеме қолданылса, оларды оңай салыстыруға болады.
Кәсіби бағалаушылар мен жылжымайтын мүлік инвесторлары бағалаудың әртүрлі тәсілдерін пайдаланады. Тікелей капиталдандыру әдісі солардың бірі ғана және ол біз бұрын енгізген формулаға сүйенеді. Қаржылық терминологияда әдіс ғимаратты «тұрақты» деп бағалайды. Шын мәнінде, бұл есептеудің артындағы математика инвестицияның шексіз табыс әкелетінін болжайды.
Төменгі мөлшерлеме инвесторлар әр түрлі тәуекелдер үшін осы кіріс ағынына қолданатын «жеңілдік» ретінде қызмет етеді. Тәуекелсіз инвестиция деген нәрсе жоқ, сондықтан инвесторлар кез келген кіріс ағынын есепке алу үшін шегереді. ықтимал проблемалар және олар келтіруі мүмкін шығындар. Шекті мөлшерлеме бізге инвесторлар болашақ табыс ағыны үшін қабылдауға дайын кіріс пен бағаның арақатынасын ғана көрсетеді.
Сіз қандай NOIсыз пайдалану
Бұл сұрақты инвестор әрқашан капиталдандыру мөлшерлемесін қарастырған кезде қоюы керек. Жалпы қабылданған NOI жоқ. Бұл инвесторлар берілген инвестиция үшін нарықтық мөлшерлемені анықтауға тырысқанда қиындық тудырады. Олар NOI-ді арттыратын «делдалдық» нөмірлерде болуы мүмкін кезде, олар қарастырылып отырған үйге көршілес жылжымайтын мүлік «жеті пайыз ішінде» сатылып жатқанын естіген болуы мүмкін. Егер NOI жоғары немесе төмен болса, бұл актив сатылатын нақты шекті мөлшерлемеге тікелей әсер етеді. Сондықтан нарықтың салыстырмалы көрсеткіштерін түгендеу және қандай тарифтік шектеулерді жарамды деп санайтыныңызды мұқият қарастыру үшін командаңызбен жұмыс істеу маңызды.
Бұл әдісті қашан қолдану керек
Төменгі мөлшерлемелер және бағалауға тікелей капиталдандыру тәсілі - инвестор ретінде құралдар қорабында болатын пайдалы құрал. Бұл транзакцияны жылдам талдауға мүмкіндік береді және егер сыни линзамен жүйелі түрде жасалса, күшті әдіс болуы мүмкін. Сонымен қатар, бағалаудың көптеген көмекші немесе балама әдістері бар. Осы бір есептеуден артық орындау қажет болған кезде білу сауданы талдау мүмкіндіктерін дамыту кезінде маңызды дағдылар жиынтығы болып табылады.
Әдіс формуласының туындысы
Жылжымайтын мүлікке инвестицияны талдауда капиталдандыру нормасы таза операциялық кірістің жылжымайтын мүлік құнына қатынасына тең. Салыстырмалы қасиеттерді капиталдандыру ставкалары пайдаланыладыменшік құнын алу үшін оның таза операциялық кірісін дисконттау.
Кез келген басқа инвестициялар сияқты жылжымайтын мүлік болашақ ақша ағындарының ағымдағы құны бойынша бағаланады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың екі әдісі бар: тікелей капиталдандыру әдісі және дисконтталған ақша ағыны әдісі. Тікелей капиталдандыру опциясында таза операциялық кіріспен өлшенетін жылжымайтын мүліктен түсетін кіріс ағыны тұрақты болып саналады және мүліктің құны дисконт мөлшерлемесіне бөлінген NOI-ге тең.
Формула
Тікелей капиталдандыру әдісін пайдаланатын мүліктің құны мәңгілік төлемнің дисконтталған құны формуласымен анықталады:
r – капиталдандыру мөлшерлемесі және NOI – таза операциялық кіріс. Ол есептеуде NOI өсу қарқынын қамтиды. Шекті мөлшерлеме r дисконттау мөлшерлемесіне i минус өсу қарқыны g тең. Бұл тікелей бас әріппен жазу әдісі формуласының айнымалы мәндері.
Жоғарыдағы теңдеуді қайта реттей отырып, r үшін математикалық өрнекті аламыз. Капиталдандыру нормасы r таза операциялық кірістің (NOI) салыстырмалы жылжымайтын мүлік құнына қатынасы негізінде анықталады. Тең табыс NOI - барлық операциялық шығындарды, жөндеу мен техникалық қызмет көрсетуді, сақтандыруды, мүлік салығын, коммуналдық қызметтерді және т.б. шегерілген мүлік. NOI таза ақша ағынының біркелкі емес көрсеткіші болып табылады, яғни ол пайыздық шығындарды немесе кез келген басқа күрделі шығындарды шегермейді, сонымен қатар мүліктің құны және максималды мөлшерлеме.
Шекті тарифтер
Мүлікті бағалау үшін қолданылатын шекті мөлшерлемелер мүліктің орналасқан жері, көлемі, мүліктің сипаты (тұрғын және коммерциялық), жалдау мерзімі (қысқа немесе ұзақ мерзімді) бойынша бағаланатын мүлікке өте ұқсас жылжымайтын мүлік мәмілелерінен болуы керек., жасы, яғни жөндеуге және жақсартуға кеткен шығындар анықталады, т.б.
Тікелей кірісті капиталдандыру әдісін пайдалану мысалы
Келесі деректерді ескере отырып, B және C жылжымайтын мүліктерін сату үшін қолжетімді ақпаратты пайдалану арқылы алынған шекті мөлшерлемені пайдалана отырып, А жылжымайтын мүлік құнының қайсысы ең қолайлы болса. Бизнесті бағалаудағы тікелей капиталдандыру әдісінің мысалы:
| Меншік | A | B | C |
| NOI | $1 000 000 | $2 000 000 | $15,000,000 |
| Мән | ? | 25 000 000$ | $150,000,000 |
| Жалдау мерзімі | 10 жыл | 8 жыл | 3 жыл |
| Жалға алушылардың саны | 2 | 3 | 10 |
В сипаты C сипатына қарағанда A сипатына көбірек ұқсайды, сондықтан бізге B сипатының мәні мен NOI ақпаратынан алынған капиталдандыру пайызын пайдаланып, А сипатының мәні қажет.
Жоғарыда қолданылған шекті мөлшерлеме салыстырылатындар арасындағы айырмашылықтарды көрсету үшін жоғары немесе төмен реттелуі мүмкінсипат (яғни, B сипаты) және бағаланатын сипат (яғни, A сипаты).
Тікелей капиталдандыру және дисконтталған ақша ағындарын талдау
Көптеген коммерциялық жылжымайтын мүлік брокерлері, несие берушілер және иелері жылжымайтын мүлікті бағалауды табыс тәсілін ескере отырып пайдаланады. Тікелей капиталдандырудан алынған бағалау дисконтталған ақша ағынының (DCF) талдауы болып табылады. Тікелей капиталдандыруды бағалау үшін тұрақталған таза операциялық кіріс (NOI) нарықтық капиталдандыру мөлшерлемесіне бөлінеді. Есептелген құн, DCF талдауы талдау кезеңінің соңындағы күтілетін қайтару құнымен бірге NOI-мен бірге жыл сайын бағалауды талап етеді. Әдетте, талдаушы кірісті бағалау үшін кірісті капиталдандыруды пайдаланады. Бұл күтілетін ақшалай сыйақылар бағалау нарығына жету үшін тиісті мөлшерлеме бойынша дисконтланады. Инвестициялық тәуекелдерді бағалауда тікелей капиталдандыру әдісі шамамен бірдей ережелерге сәйкес қарастырылады.
Таза операциялық кірісті бағалау
Бұл есептеулер қарапайым және түсінікті болғанымен, олар бағалаушының немесе бағалаушының болжамдарына байланысты. Тікелей капиталдандыруды пайдаланған кезде тұрақтандырылған NOI қасиеттерін бағалау қажет. Бұл бағалау нарық аймағындағы салыстырмалы жылжымайтын мүліктің нарықтық деректеріне негізделген; мүліктің қалай жұмыс істеуі керектігі туралы бағалаушының пікірін білдіреді. Бағалаушының пікірі нарықтық деректерді бақылауға негізделгендіктен, оның NOI бағалауынан қате табу қиын. Нарық «адекватты» болған кезде «тұрақталған NOI» тұжырымдамасы әсіресе пайдалы. Дегенмен, ерекшеекі алаңдаушылық.
Біріншіден, бағалау кезінде мүліктің айтарлықтай бос орны болса ше? Ешкім жылжымайтын мүлікті айтарлықтай, тұрақты бос орынды күтумен дамытпайтыны анық. Осылайша, бағалаушы нақты бос орындардың қасиеттерін емес, нарықтағы бос жұмыс орындарының үлесін пайдалана алады. Бұл элементтің модификаторы үшін NOI жоғарылауына әкеледі және модификатордың мәнін арттыруы мүмкін.
Екіншіден, егер жылжымайтын мүліктің болашақ NOI кеңістікке сұраныстың артуына байланысты артады деп күтілсе, бұл жалдау ақысының жоғарылауына әкеліп соқтырады, NOI бір жылдық тікелей капиталдандыру мүлікті төмен бағалауы мүмкін. DCF талдауы жалдау ақысы, бос орын мөлшерлемесі, жинау шығындары және операциялық шығындар шеңберінде жыл сайынғы түзетулерге мүмкіндік беретіндіктен, DCF талдауын сатып алушының NOI уақыт өте келе ұлғаюын болжау үшін пайдалануға болады.
Мүлік келесі үш-бес жыл ішінде толық жалға беріледі деп күтілсе, мысалы, өмір сүру құнын қалаған деңгейге дейін төмендетуге болады. Күтілетін өзгерістердің бұл спецификациясы кезеңдегі NOI нақты бағалауларына әкеледі - бір жылдық NOI капиталдандырудан әлдеқайда жақсы нәтиже. Бірақ, екінші жағынан, бос орындар деңгейі үш жылдық кезең ішінде азаяды деп есептесек, бұл NOI-нің жоғарылауына әкелуі мүмкін.
DCF талдауы осындай жағдайлар үшін өте қолайлы. Дегенмен, DCF талдауы мүліктің толығымен жалға берілгенін білуге келгенде өте пайдалы емес. Бірдей жылдық ақша ағындарының қатарының келтірілген құны баламаға теңкапиталдандырылған құн. NOI-де айтарлықтай өзгеріс күтілмесе, DCF талдау қасиеттерін пайдалану қате емес. Дегенмен, бағалау есебін пайдаланушылар бұл әдістің нәтижелері тікелей капиталдандыруды дұрыс қолдану нәтижесінде алынған нәтижелерден жақсы емес екенін білуі керек. Инвестициялық тәуекелдерді бағалауда тікелей капиталдандыру әдісі шамамен бірдей ережелерге сәйкес қарастырылады.
Капиталдандыру және дисконттау мөлшерлемесін таңдау
Теориялық тұрғыдан алғанда, бір жылдық NOI-ді капиталдандыруға қатысты алаңдаушылық жоқ. Бағалаушының нарықтық капиталдандыруды анықтаудағы шеберлігі, салыстырмалы сату қарқыны – бұл үлкен рөл атқарады. Егер нарықтық баға мөлшерлемесі бос орын мөлшерлемесі бар сатып алушының толық жалға алынған мүліктің тағдыры туралы күтулерімен салыстырылатын жылжымайтын мүлікті сатудан алынған болса, құн түзетілмеген NOI және нарықтық баға мөлшерлемесі негізінде бағалануы мүмкін.
Сондай-ақ болашақта NOI жалақы бағасының қасиеттерінің жоғарылауын күтетін сатып алушылар бұл үміттерді көрсетеді. Екі жағдайда да күтулер байқалған бағаны капиталдандыруда көрсетіледі. Бағалаушы мәселесі табылмайтын объектілерді сәйкестендіру қажет болғанда туындайды. Бұл жағдайда бағалаушы капиталдандыру мөлшерлемесін әзірлеуі және NOI-ді қол жетімді ең жақсы теңдестілерден бағалауы және тұтынушылардың күтуін көрсететін нарықтық бағаны шығаруы керек.
Сәйкес дисконт мөлшерлемесі NOI бағалауларын түрлендіре отырып, DCF талдауы үшін пайдаланылады.құндылықтар. DCF талдауы жылжымайтын мүлік нарығын бағалау үшін пайдаланылған кезде, дисконттау мөлшерлемесі салыстырмалы жылжымайтын мүлік деректерін пайдалана отырып, нарықтан алынуы керек. Сонымен, сәйкес салыстырмалы деректердің қажеттілігі DCF талдауы үшін және тікелей капиталдандыру үшін бірдей. Инвестициялық талдау үшін DCF талдауы пайдаланылған кезде, күтілетін ақша ағындарын дисконттау үшін қажетті кіріс нормасын пайдалану керек.
Қажетті қиын таңдау
Тікелей капиталдандыру және DCF талдауы - әрқайсысы белгілі бір жағдайларда қолайлы. Атап айтқанда, тікелей капиталдандыру тұрақты NOI талдау қасиеттерін күту үшін қолайлы; DCF өзгермелі NOI күтілетін қасиеттерге жақсы сәйкес келеді. Тиісті капиталдандыру мөлшерлемесін және дисконттау мөлшерлемесін таңдау кейде екі әдіс үшін де қиын болуы мүмкін. DCF талдауының басты артықшылығы - талдау кезеңіндегі NOI бағалау үшін қажетті деректерді жинау кезінде мүліктің перспективасы туралы білу керек.
DCF талдауы мұқият қарастыруды қажет етеді. Кеңістіктің белгілі бір түріне және операциялық шығындарға күтілетін сұраныс пен ұсынысты капиталдандыру нормасы. Дұрыс жасалған мұндай талдау тікелей капиталдандыру арқылы көрінбейтін ақпаратты бере алады. Көбінесе, DCF талдауының негізгі қолданылуы тікелей капиталдандыруды бағалаудың нарықтық құнын растайды. DCF талдауында пайдаланылған бағалаулар кейбір NOI қасиеттері үшін дәлірек болуы мүмкін болса да, нарықтық құнның тікелей капиталдандыру бағалауын тәуелсіз растау тиісті жеңілдікті талап етеді.тарифтер.
Қорытынды
Қазіргі әлемде көптеген экономикалық құралдар бар және оларды түсіну өте қиын. Бұл мақалада тікелей капиталдандыру әдісі егжей-тегжейлі талданады. Бұл экономикада жиі қолданылатын өте пайдалы әдіс. Енді оқырман онымен таныс және пайдалана алады. Кез келген бизнес нысанын немесе табыс объектісін бағалау кезінде табысты тікелей капиталдандыру әдісі ең аз тәуекелдермен табысты бизнес құруға көмектеседі.
